رغم ارتفاع تكاليف البناء وأسعار الوحدات الجاهزة، وفي المقابل انخفاض الثروة الحقيقية لدى الأفراد بسبب ارتفاع معدلات التضخم، إلا أنه من رحم تلك الأزمات الطاحنة تولد الفرصة لقطاع التمويل العقاري الذي أجمعت أطراف المنظومة أنه سوف يشهد إقبالًا كبيرًا خلال الفترات المقبلة لاستكمال الخطط المستقبلية للمستهلكين والمنتجين على حد سواء بعد ان انكمش القوى الشرائية للعملة المحلية.
وفي تلك الأثناء تزداد أهمية مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري والبالغ قيمتها 10 مليارات جنيه، خاصة في ظل تأكيدات بعدم تأثرها بتحركات أسعار الفائدة التي قفزت مؤخرًا لمستويات قياسية، ليكون لها الصدارة بين جميع آليات التمويل العقاري التي حتمًا سوف تتأثر بمعدلات ارتفاع أسعار الفائدة بشكل أو بآخر، وتظل مبادرة البنك المركزي صاحبة أقل تكاليف بنسب تتراوح بين 7 و 8 و 10 %.
وطالب متعاملون بالتوسع في مبادرة البنك المركزي بعد أن سجلت تمويلات بقيمة 6 مليارات جنيه متوقعين ضخ إجمالي القيمة المستهدفة البالغة 10 مليارات جنيه حتى نهاية الربع الأول من العام الجاري.
وقال حسن حسين رئيس مجلس إدارة شركة تعمير للتمويل العقاري أن المبادرة تعتبر من أفضل القرارات التي شهدها سوق التمويل العقاري مشيراً إلى أنها كانت في البداية موجهة فقط للبنوك وأدت لخروج شركات التمويل العقاري من سوق تمويل الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل.
وأشار إلى أن تعمير كانت الشركة الوحيدة التي شاركت بنوك الأهلي المصري و التعمير والإسكان ومصر في تمويل مشروع الإسكان القومي السابق والذي كان أكبر مشروع لإسكان محدودي الدخل.
وأكد أن قيام الحكومة والبنك المركزي بإعلان المبادرة ساهم في إنعاش القطاع والشركات أيضاً خلال الفترة الأخيرة مطالباً بضرورة إعلان مزيد من المبادرات لإنعاش هذا القطاع وعدم رفع الفائدة والأمل في انخفاضها.
من جانبه أكد محمد سمير رئيس قطاع التمويل العقاري ببنك المصرف المتحد ان العام الجديد 2017 سيكون هو عام التمويل العقاري بسبب مبادرة البنك المركزي لإسكان محدودى ومتوسطي الدخل .
وقال أن المبادرة تقوم بتغطية شريحة كبيرة للغاية من المستفيدين وخاصة بمشروع الإسكان الإجتماعي الذي يجرى طرحه حالياً بنظام التمويل العقاري .
وأشار إلى أنه على الرغم من من إرتفاع سعرالفائدة إلا أن القطاع يشهد إنتعاشة كبيرة تضم جميع الشركات والبنوك المشتركة في المبادرة لتمويل محدودي ومتوسطي الدخل من خلال مبادرة الـ 10 مليارات جنيه .
وأضاف أنه لابد من إستغلال إنتعاشة القطاع في الوقت الراهن والعمل على إزالة جميع المعوقات التى تقابله من أجل مضاعفة حجم أعمال الشركات والتوسع في تمويلها لأكبر عدد ممكن من المستفيدين من خلال البرامج التمويلية المختلفة .
وأوضح أن حجم تمويل البنوك حتى الآن في المبادرة للمستفيدين وصل إلى نحو 6 مليارات جنيه معتبرا أنه رقم جيد حتى الوقت الراهن متوقعاً أن تنتهي النسبة المتبقية من المبادرة والبالغة 4 مليارات جنيه خلال الربع الأول من العام الجاري .
وقال أننا سنحتاج إلى تكرار المبادرة وضخ 10 مليارات جنيه للبنوك مرة أخرى بالتزامن مع بدء تسليم وحدات مشروع دار مصر للإسكان المتوسط العام الجاري بالإضافة إلى تمويل المستفيدين من وحدات مشروع الإسكان الإجتماعي .
وقال أشرف رمزي العضو المنتدب لشركة تعمير للتمويل العقاري سابقاً أن العام الجاري سيكون هو الإنطلاقة الفعلية للقطاع في ظل التغيرات الحادة في قطاع العقارات وإرتفاع أسعار مدخلا الإنتاج بشكل مستمر .
وأشار إلى أن تعويم الجنيه وتحرير سعر صرف الدولار أمام الجنيه أدى إلى تغير أسعار الحديد والأسمنت وجميع مدخلات الصناعة مما أدى إلى إرتفاع أسعار العقار بشكل كبير خاصة مع الإرتفاع المستمر في أسعار الأراضي .
وأوضح أنه كلما ارتفعت أسعار العقارات أصبح المستفيدين في صعوبة للحصول على الوحدات مما سيضطرهم إلى اللجوء إلى التمويل العقاري لتمويل وحداتهم وتقسيطها على فترات زمنية كبيرة .
وأضاف أنه لن يكون إتجاه المستفيدين فقط وإنما إتجاه الشركات أيضاً والتي ستلجأ إلى التعاقد مع شركات وبنوك للتمويل العقاري من أجل تمويل عملائها وتسويق وحداتها والحصول على أموالها بشكل يسرّع دورة رأس المال الخاص بها .
وقال أنه على الرغم من لجوء المستفيدين لتقسيط ثمن وحداتهم من الشركات بسبب إرتفاع الأسعار إلا أن الشركات ستدرس تمويل الوحدات عن طريق شركات التمويل العقاري لسرعة الحصول على أرباحها نافياً أن يكون إرتفاع سعر الفائدة سبباً في هروب المستفيدين من البنوك أو شركات التمويل العقاري خلال الفترة المقبلة .
وكشف أن قطاع التمويل العقاري لن يتأثر بإرتفاع سعر الفائدة بسبب إرتباطه بمبادرة التمويل العقاري وليس القروض المعروفة مشيراً إلى أنها لا تتعدي 7 و8 و10% وفقاً لبنود المبادرة لتمويل محدودي ومتوسطي الدخل وهو ماينفي وجود تأثيرات لإرتفاع سعر الفائدة على القطاع خلال الفترة المقبلة .
وأضاف أنه على البنوك والشركات إستغلال فرصة التطور الكبير الذي يشهده القطاع العقاري خلال الفترة الراهنة خاصة في ظل إهتمام الرئيس بقطاع العقارات بشكل كبير خلال الفترة الحالية موضحاً أنه على الشركات اللحاق بركب التطور الذي يشهده القطاع وتحقيق أعلي حجم أعمال ممكنة خاصة في ظل الإحتياج المستمر للعقارات في مصر وأيضاً بسبب إرتفاع الأسعار وإنخفاض القدرة الشرائية للعملاء مما يجعلهم مضطرين للجوء إلى قطاع التمويل العقاري لتلبية إحتياجاتهم .
قال كريم سوس رئيس قطاع مخاطر تمويلات الأفراد بالبنك الأهلى المصرى، إن محفظة التمويل العقارى بالبنك وصلت 1.5 مليار جنيه ساهمت فى تمويل 13500 وحدة.
وأوضح أن البنك خصص وحدتين للتمويل العقارى فى السادس من أكتوبر والعاشر من رمضان، باعتبارها أكثر المناطق التى يمول فيها البنك وحدات سكنية بنظام التمويل العقارى، ولفت الى ان نسب التعثر فى التمويل العقارى منخفضة جدًا لا تتجاوز 0.25%.، مشيرا إن عملاء التمويل العقاري منتظمين في السداد ولا يوجد تعثر، لافتا أن التمويل العقاري يجذب البنوك أكثر في ظل ارتفاع أسعار السيارات.
ومن جانبها قالت هند فهمى مسئول التمويل العقارى فى بنك مصر ، أن حجم محفظة التمويل العقارى بالبنك وصلت إلى مليار جنيه بنهاية عام 2016 بعدد 12 ألف عميل.
لافتة الى إن البنك كان يقدم التمويل العقارى من خلال الفروع حتى عام 2015 ، الى ان تم إنشاء وحدة متخصصة للتمويل العقارى بداية من عام 2016،واشارت الى إن المحفظة كانت 700 مليون جنيه بنهاية العام المالى فى يونيو 2016 ، وارتفعت بنحو 300 مليون خلال الاشهر الـ 6 التالية حتى نهاية ديسمبر 2016،ونوهت الى ان البنك يستهدف تمويل 3 آلاف ملف شهريا خلال الفترة المقبلة.
من جانبها، أكدت فهمي ، أن البنك المركزي توصل إلى أن أكبر تحدي أمام التمويل العقاري هو سعر الفائدة، وهو ما استطاع البنك المركزي القضاء عليه من خلال مبادرة التمويل العقاري.
وأشارت أن البنوك التي تقدم خدمة التمويل العقاري تتعامل مع خمسة جهات منظمة لعملية التمويل، ويعمل البنك على فحص ما يقرب من 3000 عميل شهريا.
وفى السياق ذاته ،قال أحمد مجاهد مساعد العضو المنتدب لشئون المناطق والفروع ببنك التعمير والإسكان، إن محفظة مشاركة البنك فى مبادرة التمويل العقارى وصلت إلى 1.105 مليار جنيه، بعدد 27 ألف وحدة ، لافتا الى ان البنك يقدم 4 منتجات للشرائح المستفيدة وفقا لمبادرة البنك المركزى بعائد يتراوح ما بين 5% و7% و8% و10.5%، مشيرا الى ان البنك خصص وحدة مركزية للتمويل العقارى للإسراع فى منح التمويل،موضحا أن إجمالي حجم محفظة البنك في التمويل العقاري بلغ 2 مليار جنيه، بإجمالي 27 ألف عميل.
وأشار أن مبادرة التمويل العقاري نجحت في القضاء على أزمة دورة المستندات في مجال التمويل العقاري.
ومن جانبه قال محمد سمير، رئيس قطاع التمويل العقارى بالمصرف المتحد ، أن عدد عملاء التمويل العقارى بالبنك تضاعف بعد إعادة هيكلة وتطوير الإدارة، مشيرا إلى ارتفاع العدد من 20 عميلا بإجمالى تمويل مليون جنيه إلى 245 عميلا بتمويل أكثر من 17 مليون جنيه.
وأوضح أنه يجرى حاليا دراسة 700 طلب للتمويل العقارى بتمويلات تصل إلى 60 مليون جنيه ، لافتا إلى ان التركيز على الصعيد والمحافظات بشكل كبير.
وكشف نائب مدير عام ورئيس قطاع التمويل العقاري بالمصرف المتحد، أن مبادرة البنك المركزي عملت على تنشيط التمويل العقاري، خاصة أنه يوجد في مصر 960 ألف حالة زواج سنويا، منها 60% من 20 إلى 34 سنة، وهي الفئة التي يركز عليها "المركزي".
وأضاف أن مصرفه نجح في تمويل 245 مليون عميل بأكثر من 17 مليون جنيه، وجارٍ دراسة تمويلات بإجمالي 60 مليون جنيه، ودراسة 700 طلب في عدة محافظات للتمويل العقاري للوحدات السكنية.
بلغ إجمالى محفظة التمويل العقارى ببنك فيصل الإسلامى 500 مليون جنيه بنهاية ديسمبر الماضى.
قال حسين كمال، مدير إدارة التمويل العقارى بالبنك، إن التمويلات العقارية ضمن مبادرة البنك المركزى لتنشيط القطاع تستحوذ على 5 ملايين جنيه من إجمالى المحفظة البالغة 500 مليون جنيه، مشيراً إلى أنه تم توجيه هذه القروض لنحو 15 عميلاً متوسط الدخل.
وأضاف «كمال»، أن البنك يستعد لإصدار موافقات جديدة لتمويل محدودى الدخل خلال الأسبوع المقبل، موضحاً أنه سيتم منح تمويلات لمحدودى الدخل عبر عقدي المرابحة والمتاجرة، وذلك بالاتفاق مع الصندوق الاجتماعى للتنمية.
وأشار إلى أن «فيصل الإسلامى» كان يواجه مشكلة خلال الفترة الماضية فى توفير وحدات لمحدودى الدخل ضمن مبادرة البنك المركزى؛ نظراً إلى اعتماده على الأحكام الإسلامية فى المعاملات المصرفية.
وعمل البنك المركزي على تحفيز البنوك و تشجيعها في مجال التمويل العقاري من خلال مبادرته التي أطلقت عام 2014، وتم تعديل شروطها في فبراير 2016 لتصبح أكثر مرونة، وتشمل أكبر عدد من الفئات، وإشراك شركات التمويل العقاري بشكل مباشر لتعمل مع البنوك بدلا من العمل تحت مظلتها.
من جانبها قالت مي عبد الحميد رئيس صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري أن تدشين مبادرة البنك المركزي ساهم في حل أزمات متعددة قابلت القطاع خلال الفترات السابقة .
وأشارت إلى أن القطاع كان يمر بحالة من الأزمات المتعاقبة منها اختلاف السياسات الائتمانية والشروط بين البنوك موضحة أن العائد المتصاعد واشتراط وجود ضامن حكومي كانا أيضاً من المعوقات التى واجهت القطاع خلال الفترة السابة للمبادرة .
وأشارت إلى أن الصندوق إستحدث شريحة جديدة تتيح دخول وحدات الإسكان المتوسط المميز في المبادرة للوحدات التى تزيد أسعارها على 950 ألف جنيه من أجل تشجيع القطاع الخاص على تنفيذ هذه الوحدات وكذلك لخدمة شريحة عريضة من المواطنين .
وقالت أن العام الجاري سيشهد إنتعاشة كبيرة في قطاع التمويل العقاري مع إستمرار المبادرة التى ستعمل على استهداف أكبر شريحة من العملاء من خلال الشركات والبنوك .
وأكدت أن البنك المركزي وافق فعلياً على ضم الشركات للمبادرة ولكن لم يتم توقيع العقود حتى الآن موضحة أن دخولها للمبادرة سيؤدي إلى توسيع قاعدة المستفيدين بشكل كبير خلال الفترة المقبلة.
ووفقاً لتقرير هيئة الرقابة المالية وصل إجمالي وحجم التمويل الممنوح من شركات التمويل العقاري خلال عام 2015 إلى نحو 5.817 مليار جنيه بزيادة قدرها 982 مليون جنيه عن 2014 .
وبلغت إجمالي أرصدة التمويل العقاري لدى شركات التمويل العقاري في 2015 نحو 2.671 مليار جنيه بينما بلغ إجمالي أرصدة التمويل العقاري لدى البنوك في 5.356 مليار جنيه في نفس العام .
كما بلغ إجمالي عدد المستثمرين 39437 عميل ووصل متوسط نسبة قيمة التمويل لقيمة العقار 54.82 % في حين وصل جدم التمويل الممنوح للمستثمرين 147.5 ألف جنيه بمتوسط فترة سداد التمويل 15.19 سنة و متوسط قسط شهري للمستثمرين 6121 جنيه في نفس العام .
وتضم الشركات العاملة في السوق شركات التعمير والمصرية وتمويل وأملاك والتيسير والأهلي والعربي الأفريقي والأهلي المتحد وسكن والمصريين للتمويل العقاري .
أما في عام 2016 المنتهي بلغ قيمة التمويل العقاري نحو 1.1 مليار جنيه كتمويل ممنوح من الشركات مقابل 981 مليون جنيه خلال عام 2015 بارتفاع قدره 16 % ، وجاءت إجمالي أرصدة التمويل القائمة لدى شركات التمويل العقاري بنهاية ديسمبر 2016 بما قيمته 3 مليارات جنيه بزيادة 13% عن العام السابق.
وبلغت خلال الفترة عمليات إعادة تمويل عقاري من الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري ما قيمته 132 مليون جنيه.
و تمثل نسبة عدد عملاء التمويل العقاري في فئة الدخل أكثر من 3500 جنيه شهرياً 90% من إجمالي عدد المستفيدين خلال الفترة، بينما بلغت 6% للعملاء من فئة الدخل أكبر من 2500 إلى 3500 جنيه شهرياً.
ويتضح استحواذ فئة الوحدات السكنية ذات المساحة أكبر من 86 متر مربع على نسبة 60% من إجمالي عدد العقود والوحدات ذات المساحة من 66 إلى 86 متر مربع على نسبة 29% من العقود بينما كان نصيب الوحدات حتى 66 متر 5 % .
وكانت 93% من قيمة العقود الصادرة خلال الفترة للأغراض السكنية وتمثل قيمة المحافظ المشتراة من شركات التطوير العقاري نسبة 63% من إجمالي قيمة عقود شركات التمويل العقاري خلال الفترة والباقي لعقود العملاء المباشرين لشركات التمويل العقارى .
